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个贷风险之我见
* 来源 : 信泽法园律师事务所 * 作者 : 信泽法园律师事务所 * 发表时间 : 2015-07-15 * 浏览 : 134
个贷风险之我见
发布时间:2007-10-16
个贷风险之我见现在网上有一个普遍的说法,认为随着个人按揭贷款的急剧膨胀,房地产风险全部集中在银行一家,我认为这种说法是不够全面的,而且有点夸大风险的因素。虽然,由于我国住房贷款开展时间较短,经济周期对居民偿付能力的影响还没有显现出来。因此,目前住房贷款的呆坏账比例相当低。目前国内银行的房贷坏账大都控制在千分之二以下,个人房贷仍算得上银行的优质资产。当然,个人住房贷款的风险一般是在发放贷款后数年后逐步显现。而目前国内个人住房贷款余额中约80%是2000年以来发放的。所以,未来几年个人住房不良贷款很有可能陆续暴露,房地产风险将比较容易会集中在银行系统身上。同时,个贷的增长,银行的风险系数也相应增大,但并不能因此而得出这样的结论,即所有的房地产风险都集中在银行一家,因为个贷都是抵押贷款,即购房者将所购房屋抵押给银行,其次,开发商对个贷承担连带责任;另外,个贷风险很大程度上取决于市场供求关系的影响。房产价格上涨,银行、个人即开发商的风险也相应稀释,如房价大幅度下跌,则房产个贷的风险急剧上升。本人认为,整体而言,上海的房地产市场是比较理性的,其价格也是符合楼盘的基本品质和市场规律的,部分地段的楼盘价格确有过热价格,但并不代表上海的整体市场趋势。诚然,房地产的暴利时代已过去,将来的房地产价格走势将取决于供求关系,楼盘品质、房屋质量及购买力等因素。当然,个贷风险,很大程度上受房地产市场成熟程度的影响,由于我国房地产方面的立法很多方面还存在空白,至今仍然缺乏一个系统的房地产法,而且全国各地的地方政府,自行发布了一些地方法规与条例,这些地方法规与条例,有的与国务院的法规存在抵触,这使各地对房地产抵押贷款的具体操作与纠纷处理带来困难。其次,贷款人的观念或恶意欠贷也是引发个贷风险的重要因素,例如:“以租养房”的误区:一些经济不够宽裕的小业主,盲目投资,认为租金足够充抵贷款,凑钱购房,但出租市场并非想象的那么好,租金收入不抵贷款。高估自己的还款实力;还有的购房者超过家庭的经济实力,超面积购房或认购一套以上房屋。有的小业主因对房屋质量不满而恶意欠贷;小业主在入住时对房屋质量、物业管理、社区绿化等问题不尽人意,于是,很多买房人不还贷来对抗开发商或物业管理公司;,另外,骗贷现象也不少,房地产开发公司、咨询公司、物业管理公司等行业从业人员以员工或员工亲友的身份证明“骗贷”或解决资金缺口,或为了投资炒楼。为了解决上述问题,减少房地产投资风险,应当规范房地产市场的各种投资行为,并须加强房地产方面的立法。当然,探索并推动房地产市场证券化,应是未来房地产市场理性健康发展的必然趋势。